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ライフハック 節約

【一人暮らし】賃貸物件の初期費用を簡単に10万円以上安くする方法

2022年10月10日

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俺は昔会社で、社宅として賃貸物件を契約する仕事を6年間担当していた。おかげで賃貸アパートの探し方や初期費用を安くする方法について、かなり詳しい自信がある。

現在は、東京都台東区で駅徒歩1分の賃貸マンションに家賃7万円台で暮らしているんだけど、この物件を借りる時も初期費用を最初の提示額から10万円以上安くすることに成功している。

そこで今回は、これから転勤や就職で新たに賃貸物件を借りようと思っている人に向けて、賃貸物件の初期費用を簡単に10万円以上安くする方法を解説する。

チアキ
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賃貸の初期費用は基本ぼったくり

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まず最初に知っておいてほしいのが、不動産屋で最初に提示される初期費用の見積はぼったくっているパターンがほとんどだということ。

無駄なオプションが勝手に盛られていたり、必要な費用も本来の相場より高額に見積もられているんだ。

俺が仕事で100件以上賃貸契約をしてきた中で、「これ以上安くならないな」と思った見積書を提出されたことはマジで1回もない。

それぐらい不動産業界というのは、ぼったくりが慣習化しているし騙される人が多い。

不動産屋に対する配慮は不要

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初期費用がぼったっくりということは逆にいうと、ちゃんと交渉すれば99%安くなる。

たまに「値引き交渉って嫌がられそうで苦手なんだよな」って人がいるけど、不動産屋に対するそういった配慮はまったくもって無意味。

なぜなら彼ら不動産屋は自分たちがぼったくっていることを理解しているから。要は連中もバカじゃないから、初期費用が相場より高いことはわかっているんだ。

借り手には交渉する権利がある

その上であなたを騙そうとしている。だから罪悪感を持つべきはあなたじゃなくて、むしろ不動産屋の方。

借りる側である我々には交渉する権利が当たり前にあるし、向こうも交渉されるのが仕事なんだから、ガンガン値引きを要求していい。

それに交渉を終えて、物件に住み始めたらもうその不動産屋と会うことはない。つまり嫌われたってなんの問題もないんだ。

賃貸物件にかかる初期費用

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ここでは賃貸物件を借りる時にかかる初期費用の内訳をみていきたい。それが下記。

  • 敷金
  • 礼金
  • 仲介手数料
  • 火災保険
  • 鍵交換料
  • クリーニング料
  • 消毒料
  • 鍵交換費
  • 24時間サポート
  • 日割り家賃・管理費

この中で交渉によって値引できる余地が大きいのは太字になっている部分。

中でも色がついている項目は、間違いなく無料または大幅値引きが可能だから、絶対に安くしてやると固く決意して交渉にのぞんでほしい。

その上、信じられないかもしれないけど、敷金と家賃以外はすべて値引できる可能性があると俺は思っている。

見積書は必ず発行してもらう

大前提として、見積書をもらう前に契約へ進んではいけない。

というのも、契約を具体的に進めてしまった後では、大家もその気になっているから金額の交渉が難しい上に、契約書が作り直しになるから余計に時間がかかるんだ。

賃貸契約はただでさえ時間がかかる。少しでも自分の負担を軽減するために、必ず見積書を発行してもらって、その段階で値引き交渉するようにしよう。

賃貸物件の初期費用を10万円以上安くする方法

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ここからは初期費用を安くする具体的な方法について解説していく。

  • 最初は仲介手数料半額の不動産屋へ見積依頼する
  • 消毒料・24時間サポートは問答無用で外す
  • 火災保険は絶対に自分で加入する
  • 鍵交換はしなくていいと伝える
  • 礼金はフリーレントを付けるか敷金に置き換えてもらう

最初は仲介手数料半額の不動産屋へ見積依頼する

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【値引目安:3万〜6万円】

住みたい物件が見つかったら、不動産屋へ空室確認と見積依頼をする。

この時、連絡するのは必ず仲介手数料半額を明示している不動産にしてほしい。

というのも、仲介手数料は家賃の半額が上限だと法律(宅建業法46条)で決まっている。にも関わらず、1ヶ月以上請求してくる不動産屋があまりにも多いんだ。

なので、最初から何も言わずとも仲介手数料半額以下で見積もってくれる不動産屋で見積をとれば交渉がスムーズ。有名どころはミニミニとか。

仲介手数料半額の見積書を材料に相見積をとる

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ここからが大事なポイント。

仲介手数料半額の見積書をとったら、今度は他の不動産屋へその見積書を見せよう。さらに半額以下まで値引きしてもらえる可能性が高い。

なぜなら仲介手数料は初期費用の中でも、不動産屋が独断で値引きできる数少ない費用だからだ。

他の費用は、基本的に管理会社や大家の了承を得ないと勝手に値引きはできない。しかし、仲介手数料は100%仲介業者である不動産屋の収益だから、値段を上げるも下げるも自分たちの自由。

他の初期費用の値引きがある程度済んでから、改めて他の業者で見積をとると、びっくりするぐらいあっさりと仲介手数料が安くなる。

俺はこの方法で仲介手数料を家賃の1/4以下にしたことがある。

仲介手数料無料の業者はやめとけ

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都心部だと仲介手数料無料をうたう不動産屋があるんだけど、俺はあまりおすすめしない。

1度連絡したことがあるんだけど、聞いたことのない光回線業者から勧誘が来たり、不動産屋から電力会社や火災保険を指定されたりする。

悪徳な業者ばかりじゃないとは思うけど、賃貸の仲介業はただでさえ薄利多売。

その上、重要な収入源である仲介手数料をタダにしているということは、ライフライン関連の案件を紹介して報酬を得ないと経営が成り立たないのだろう。

それに自分の大事な個人情報を渡すことになるんだから、不動産屋はできるだけちゃんとした会社を使うべき。

消毒料と24時間サポートは問答無用で外す

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【値引目安:1万5千〜3万円】

次に消毒料と24時間サポートだけど、これが見積書に入っていたら断固として外してもらうように主張しよう。絶対に譲れないポイントだ。

不動産屋によっては「消毒料と24時間サポートは必ずつけてもらってます」としつこく食い下がってくる会社がある。ここで、しつこく払わせようとする不動産屋を一瞬で黙らせる一言を授けよう。

これって任意ですよね?

この一言でたいていの不動産屋はしぶしぶ外してくれる。

もし、それでも消毒料や24時間サポートを外してくれないなら、その不動産屋は悪徳業者の可能性が高いから変えた方がいい。

24時間サポートは会社によって名称が違うから、内容のわからない項目が見積に入っていたら不動産屋に聞いてみてほしい。

俺の場合、最初の見積で消毒料:16,500円、24時間サポート:7,000円が丸々なくなったから20,000円以上の値引きになった。

任意オプションは不動産屋のメシのタネ

消毒料や24時間サポートは大家や管理会社ではなく、仲介する不動産屋の売上になる。

だから窓口でやりとりする営業マンは必死に払わせようとする。

もちろん任意だから、入居者はそんなこと無視して外してもらえばいい。

クリーニング代も外せる場合がある

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クリーニング代払わなかったら、汚いままの部屋に住まなきゃいけないじゃんって思うかもしれないけど、基本的に原状回復は前の住人が済ませているから、汚いままで入居させられるということはない。

だから内見した時に、入居しても問題ないぐらい部屋がキレイだったらクリーニングは要らないから、見積から外してくれと言うこともできる。

ただ、クリーニング代を外せないケースもあって、それが以下。

  • 長い間空室だった
  • 退去時のクリーニング代を事前に請求している

前回入居者が退去してから時間が経っている場合はカビていたり、クロスが劣化していることがあるから、この場合はクリーニングが必要。この場合はクリーニング代を大家に負担してほしいと相談してみるのが有効。

もう1つは自分が退去する時に行うクリーニング代を初期費用に事前に組み込んでいるケース。この場合はクリーニング代が相場と妥当か、見積の段階でしっかり確認しておくのをおすすめする。高かったら値引交渉しよう。

火災保険は自分で加入する

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【値引目安:5千〜1万円/年】

賃貸の火災保険は加入必須となっていることが多い。

多くの場合、見積書に不動産屋が指定した保険会社の保険料が記載されている。

もう気づいてるだろうけど、不動産屋が指定してくる火災保険はほとんど割高なプランになっている。高いと1Kの部屋で、2年間2万円とかザラ。

火災保険も入居者が任意で選べるから、不動産屋には自分で加入するから見積書から外してくれと伝えよう。

賃貸契約に必要なのは借家人賠償保険

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保険なんて何がなんだかわかんないよって人がいるかもしれないから、解説しておく。

賃貸物件で加入が必須となっているのは借家人賠償責任保険だ。

借家人賠償保険は、火災などの場合に大家へ支払う損害賠償を補償してくれる保険。

大家からすれば、火事で部屋が使えなくなったから損害賠償金を請求したいのに、入居者にお金がなくて払えないと言われたら困る。

だから保険金から損害賠償金を補填できるように、入居者には必ず借家人賠償保険に加入してほしいんだ。

料金が違えど補償内容はほぼ同じ

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借家人賠償保険は、加入する保険会社によって保険料が大きく変わるのに補償内容はほぼ同じっていう不思議な保険。

気をつけてほしいのは補償額

管理会社によっては例えば「補償限度額2,000万円以上」とか、必要な補償額を指定していることがあるから、保険会社を選ぶ時は補償額を確認するようにしよう。

保険の内容が管理会社の要求する条件を満たしてさえいれば、入居者が払う保険料はどれだけ安くても構わない。

だったらできるだけ安い保険会社を選んだ方がいいに決まっている。

おすすめの保険会社

俺が一人暮らしの賃貸物件におすすめする保険会社は以下。

  • 日新火災
  • チューリッヒ保険

どちらも保険料が年間4,000円以下。俺は日新火災で年間2,000円の保険プランに加入している。

不動産屋が指定してきたのは年間10,000円の保険だったから、これだけで年8,000円もの値引きに成功した。やらない手はない。

上であげた2社はどちらもインターネット契約に対応しているからスマホだけで手続きを完結できる。

鍵交換はしなくていいと伝える

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【値引目安:1万〜2万円】

男性限定かもしれないけど、鍵交換を省略してもらうのはアリ。

というのも、ほとんどの賃貸物件で退去時に管理会社から鍵の返却を求められるから、前の入居者が侵入してくるリスクは低い。

リスクの低さを考えて俺は鍵交換をしなかった。

もしどうしても鍵交換がしたいなら、自分で業者を手配するっていう選択肢もある。

鍵の種類にもよるけど簡単な鍵であれば5千円ほどで交換してもらえる。

大家が負担してくれることもある

たいていの賃貸物件では、前の入居者が退去したタイミングで鍵交換は済んでいる。

だから、大家はなんとかして新規入居者にその費用を負担させようとしてくる。しかも多くの場合、鍵交換費の実費に多少の金額を上乗せして、大家や管理会社の儲けにしているんだ。

なんともセコい。

可能性は低いかもしれないけど、人気の物件じゃなければ交渉次第で大家が鍵交換費を負担してくれることもあるから、言うだけ言ってみよう。

礼金はフリーレントを付けるか敷金に置き換えてもらう

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【値引目安:6万〜10万円】

ここからは1番意味不明な費用「礼金」にメスを入れていく。

賃貸物件にかかる費用で俺が1番腑に落ちないのが礼金。2番目は更新手数料。

礼金とはいわば不動産業の悪しき慣習で、大家に対して「住ませてくれてありがとう」という感謝の気持ちをお金で表しているらしい。

礼金は大昔、住む家が少なかった時代に生まれたお金で、現代はまったくその存在意義をなしていない。

そもそも謝礼だったら払うかどうかはこっちで決めさせろよって思うんだけど、強制的に払わされるのが実情。

だけど俺の経験上、これから解説する方法を使えば、高確率で礼金を回避できるハズだからぜひ試してみてほしい。

【方法1】礼金を払う代わりにフリーレントをつけてもらう

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フリーレントっていうのは家賃タダって意味の不動産用語。

要はフリーレント1ヶ月といえば1ヶ月分は家賃がタダという意味。

何言ってんの?家賃タダにするとか無理に決まってるでしょ!って思うかもしれないが、これが意外とイケる。

礼金をもらっても1ヶ月家賃タダにしたら大家は損してるじゃんって思うかもしれないけど、大家からすれば入居者を住ませる代わりにもらう家賃と違って、礼金はなんの対価も差し出さずにただ沸いて出たお金なんだ。

要はあぶく銭みたいなもの。家賃に充当したところで痛くもかゆくもない。

だったら礼金を家賃に充当してでも、入居してもらった方が長期的に考えて大家は自分が得すると考えるんだ。

もちろん人気物件で、礼金を払ってでも住みたい人が腐るほどいるような場合は、この方法を使えないかもしれないが、交渉してみる価値は大いにある。

【方法2】礼金を敷金に置き換えてもらう

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これもあまり知られていない方法なんだけど、礼金をすべて敷金にスライドさせてほしいと交渉する方法。

どっちにしろ払うんでしょ?何が違うの?って思うかもしれないが、礼金と敷金はまったく意味が違う。

敷金は退去時に返ってくるお金なんだ。

厳密には退去時のクリーニング代や修繕費を敷金から差し引いて、余った分が返金されるんだけど、払ったところで一切返ってこない礼金とはまったく性質が違う。

礼金を敷金に置き換えれば、いずれ返ってくるんだから全額値引と実質同じ。

俺はまず方法1を試して、無理なら今回の方法2って形で交渉することが多い。

会社員の人であれば「礼金は会社から補助が出ないんです」って言ってみるのもいいかもしれない。自己責任で。

交渉が長引きそうなら先に申込みをする

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上で解説した交渉をする際に、管理会社の対応によっては交渉が長引いて、その間に他の入居者が決まってしまうかもしれない。

そんな時はとりあえず申込みを済ませてしまえばいい。

申込みしたらキャンセルできないんでしょ?って思っている人もいるけど、普通にキャンセルしていい。

例えば、A社で申込みをしたけど、B社で見積をとったらA社より安かったという場合、B社で申込みをしてからA社にキャンセルの連絡をすれば何の問題もない。

ただ、B社で申込む時に「A社で先に申込みをしている」と伝えておかないと、管理会社への情報伝達が上手くいかないかもしれないから注意が必要。

A社の担当者から多少恨まれるかもしれないが、もう会うことはないから気にしなくていい。まぁ向こうもそんなことは日常茶飯事だから、丁重に断りさえすれば恨まれないと思う。

それに不動産屋は断られるのも仕事なのだ。

交渉はメールでのやりとりがおすすめ

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不動産屋を選ぶ時はメールやLINEでやりとりしてくれるところを選ぶのがおすすめ。

電話だと言った言わないで揉めるかもしれないし、書類のやりとりもメールで送ってもらった方がラク。

たまになんでもかんでも電話してくる不動産屋がいるけど、その時はメールにしてくれってはっきり伝えるべき。

それでも電話してくる場合は担当を変えてもらうか、不動産屋自体を変えた方がいい。

小さい不動産屋だといまだに電話とFAXでしか対応してなかったりするんだけど、そういう不動産屋で契約するメリットはほぼないから、よっぽど信頼できるとかじゃない限り避けるのが無難。

賃貸契約は大きなお金が動く。めんどくさくても必ず文字ベースでのやりとりを心がけよう。

人気物件を抑えるコツ

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最後にこれから部屋探しを始める人に向けて、人気物件の探し方を軽く解説したい。

新生活に向けて物件探しをする時、まず不動産屋に行こうとする人がいるけど、無駄に時間と電車賃を浪費するだけになるから、やめておいた方がいい。

まずやるべきは不動産情報サイトでの絞り込み検索。

不動産情報サイトで良さげな物件を見つけてから、不動産屋に連絡して内見するなり見積書をもらうなりするのが最も早く簡単に物件を抑えられる。

というのも不動産屋も見ている情報は同じだから、店舗に行ったところで不動産情報サイトで見たことのある物件の資料を紙で大量に渡されるだけ。マジで邪魔。

だったら、自分で細かい条件を指定できる不動産情報サイトで探したほうが確実に見つけられる。

電気ガスは安い会社を選ぶ

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引っ越し先で必ず契約することになる電気ガスは、東京電力や大阪ガスといった会社でそれぞれ契約するのは損。

電力は2016年、ガスは2017年に自由化して個人が自由に契約先を選べるようになった。少しでも顧客を獲得するために新規参入した会社はどこも、通常の電気・ガス代よりお得になるプランを打ち出している。

都市ガス会社で電気ガスをまとめるのがおすすめ

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安い電気ガスを選ぶとはいっても、新規参入業者の料金体系はけっこう複雑でわかりにくい。

自分がお得になる電気ガスの契約先がよくわからん!考えるのがめんどくせーって人には、大手都市ガス会社で電気ガスをまとめて契約するのがおすすめ。

先述した通り、ガス会社は新規参入した電力事業でユーザーを囲い込みたいから、必ず電気代が安くなるようになっているし、電気ガスの請求が1本にまとまるから管理がラク。

俺の場合、東京ガスで電気・ガスをセットで契約したら、電気代の基本料金に対して割引を受けることができた。

もちろんガス会社以外にも電力事業者はあるんだけど、小さい会社は経営不振から料金の改悪や、電力事業自体から撤退するケースが多い。その度に契約し直すのはかなりめんどくさいし時間の無駄。

その点、大手都市ガス会社なら、どんな人でも割引対象だからわかりやすいし、事業撤退の可能性も低い。選ぶのがめんどくさい人は、とりあえず東京ガスや大阪ガスなんかの大手都市ガス会社で電気ガスまとめて契約しとけばOK。

現在、東京ガスなら電気ガスのセット契約で電気代の基本料金が1ヶ月無料になるキャンペーンを行っている。30A契約なら858円の割引になるから必ず得する

黙ってたら確実に損する世界

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ここまであげた方法で俺は今の部屋を約14万円安く借りることができた。

交渉にかかった累計時間は、何通かメールを打つのに要した30分ほど。つまりこの時、俺は時給28万円の働きをしたということになる。

不動産業界っていうのは、ほかの業界だったら詐欺だろっていうようなボッタクリ商法が平然とまかり通っている世界。

彼らは客の財布から少しでも多く金を抜き取ってやろうと、今日も日々頑張っている。

そんな連中から自分のお金を守るためには、黙ってるのが1番ダメなんだ。

おかしいと思ったことはちゃんと伝えないといけないし、わからないことは聞かないといけない。

そして事前に知識をつけておけば、おかしいことにも気づけて、対等な立場で交渉することができる。

むしろ言うだけで10万円も安くなるんだから、慈善活動でもなければやらない方がおかしい。

住んであげるぐらいの感覚でOK

不動産屋に遠慮はいらない。極端かもしれないが、住ませてもらうのではなく住んであげるぐらいの感覚を持って不動産屋とは話をするべき。

これから新生活を始める人は、この記事の内容を参考にして少しでもお得に賃貸契約を結んでほしい。

最後まで読んでくれてありがとう。

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